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「2022年07月」の記事一覧(19件)

不動産売却動画(どのように不動産査定をおこなっているの?)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/08/04 00:00

 


どのように不動産査定をおこなっているの?

不動産の査定手法について解説しています。



Q.不動産会社のチラシによく「無料査定」という言葉が出て来るんですけども不動産会社の人は、価格をどの様に算出しているのでしょうか?


A.はい、不動産の価格の算出の方法には、代表的には3つの手法が有りまして、
 一つ目が、原価法
 二つ目が、取引事例比較法
 三つ目が、収益還元法
こちらの3つの手法を使って金額の算出をさせて頂いております。
 
 
Q.私、名古屋にマンションを持ってるんですけども、こういった場合はどの様に算出するのでしょうか?


A.はい、分譲マンションの居住用という事でしたら、取引事例比較法を使って算出させて頂いております。


Q。私、田舎に両親が住んでる一戸建ての家が有るのですけども、こちらの場合は如何でしょうか?


A.一戸建ての場合ですと、建物の部分を原価法、
土地の部分を取引事例比較法という事で受けて、金額を出して最後に合計した物を査定金額という事で提出させて頂いております。


Q.実は、名古屋のマンションには、人が住んでるんですけども、こちらの場合は如何でしょうか?


A.賃貸でお貸しになっているという事で有りますと、収益不動産という事で見させて頂いておりますので収益還元法を使って金額の算出をさせて頂いております。


Q.なるほど、有難うございます。
 
 
A.有難うございます。

不動産売却動画(相続不動産ってどう評価するの?)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/07/26 10:43



相続不動産の評価

Q.相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算するでしょうか?

A.建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。

固定資産税通知書に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。

問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じでは有りません。

Q.評価額と違うのでしょうか?

A.同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。

まず、相続する土地が路線価地域に有るのか、倍率地域に有るのかによって計算方法が変わるのです。


Q.路線価と言うのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか?

A.倍率地域とは簡単に言うと路線価の付いていないエリアの事になります。


Q.路線価が付いていないエリアというのが有るのですね?

A.そうです。


Q.では、路線価地域の計算方法から教えてもらえますか?

A.まず路線価についてですが、その年の1月1日時点の価格を7月1日に国税庁が公表しています。

この路線価に土地の面積を掛けて土地の価値を評価します。

一般的に路線価は公示価格の80%を目安に設定されています。


Q.予め時価の変動についても想定して有ると言う事ですね。それでは実際の計算方法を教えて下さい。

A.まずは国税庁のHPにある路線価図を開いて頂き、相続される土地の前面道路に記載して有る数字を確認して下さい。例えば、150Fと記載して有ればその土地の路線価は1㎡当たり150,000円となります。

路線価図に記載されてる価格は1,000円単位となっているので、ゼロを3つ付け足して頂くと、簡単に価格が分かります。


Q.数字の後ろに付いているFというアルファベットは何ですか?

A.それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号になります。

Q.路線価を確認したら次に何をすれば良いですか?

A.次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。

地積と記載してる欄に有る数字が土地の面積です。

その面積と路線価を掛けて下さい。

例えば、先程の例で示した土地が100㎡だった場合、150,000円×100㎡で

15,000,000円となります。

Q.以外に簡単ですね。

A.これだけですと簡単ですが、実際には土地の間口や地型は様々です。

先程計算した価格から、この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。

この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談して下さい。


Q.税理士さんに相談すれば良いのですか?

A.いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって、不動産のプロではありません。

ですので、路線価に面積をかけた価格をそのまま相続税評価額として相続税申告されるケースが散見されます。


Q.調整をしていないと言う事ですか?

それでは使い勝手が悪い土地の場合、

多く相続税を払っている事になりませんか?

A.そう言う事になります。

ですので、多くの土地を相続する場合には、

土地の評価に長けた税理士さんに相談する事をお勧めします。


Q.次に倍率地域のケースを教えてもらえますか?

A.まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを開いて、評価倍率表の『一般の土地』を開きます。

そして対象の土地がある市区町村をクリックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地の倍率を確認して下さい。

Q.倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか?

A.倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を掛ければ、土地の相続税評価額が算出できます。

良く分かりました。有難うございました。

不動産売却動画(公正証書遺言について)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/07/25 16:21



公正証書遺言
相続対策として不可欠の、公正証書遺言について解説しています。


Q.「公正証書遺言」とは何ですか?

A.公正証書遺言は、公証役場で作成します。本人が遺言の内容を口述し、それを公証人が記述します。実際の現場では、事前に公証人と打合せし、当日内容を確認する形式です。


Q.本人が公証役場に行けば良いですか?

A.公正証書遺言には、証人が二名必要です。


Q.誰でも証人になれますか?

A.未成年者は、なれません。
推定相続人と受遺者、並びにこれ等の配偶者、及び直系尊属は証人になれません。
又、公証人の配偶者、四親等内の親族、書記及び使用人も証人にはなれません。


Q.相続人の関係者は証人になれないのですね?

A.はい。

Q.公正証書遺言のメリットは何ですか?

A.「自筆証書遺言」や「秘密証書遺言」等で必要な要件の不備が、公正証書遺言には有りません。


Q.折角、遺言を作成しても無効になったら無意味ですね?


A.はい。法的に必ず有効になる事が、公正証書遺言の最大のメリットです。
他にも、原本は公証役場で保管する為、紛失や改竄(かいざん)の恐れが有りません。
又、家庭裁判所で検認の必要が無い事もメリットです。


Q.デメリットは何ですか?


A.費用が掛かる事がデメリットだと思われます。
公証人との打合せが必要と言う事も、デメリットと思われている方が多いです。
しかし、公証人が介在する事で、法的要件の漏れが無く、確実に遺言の効力が発生します。
公証人との打合せはデメリットとは言えないでしょう。
費用は掛かりますが、子供達が相続で揉めてトラブルになる可能性を考えれば、有益な
お金の使い方だと思います。


Q.なるほど、むしろ掛けるべき費用かも知れないですね!


A.そうですね。


Q.証人を立てられるか心配です。


A.お金を払えば、公証役場で紹介してもらえます。


Q.費用はどの位ですか?


A.費用は遺産の額や、相続人の人数等によって変わります。公証役場にお問合せ下さい。


Q.必要な書類等は?


A.
①遺言を作成する人の印鑑証明書
②実印
③遺言者と相続人との続柄が分かる戸籍謄本
④財産を相続人以外に遺贈する場合には、遺贈相手の住民票
⑤遺産に不動産が含まれる場合は『登記簿謄本』『固定資産税評価証明書』
⑥遺産に銀行預金、株等が含まれる場合は、銀行や証券会社の支店名や口座番号、現在
の残高等が必要です。
自筆証書遺言よりも公正証書遺言の方が安心ですね。
法務局で自筆証書遺言の保管制度を利用するよりも、公正証書遺言の方がより確実だと思われます。

不動産売却動画(自筆証書遺言について)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/07/24 16:43



自筆証書遺言


自筆証書遺言について解説しています。

Q.自筆証書遺言とは何でしょうか?


A.簡単に申し上げると、遺言書の①全文 ②日付 ③氏名 を全て直筆で記載し、
押印した物を自筆証書遺言と言います。


Q.印鑑は実印でないといけないのでしょうか。


A.印鑑は署名と同じ名前の物であれば、実印でなくても大丈夫です。


Q.相続財産が沢山有る人は全部直筆で記載するのは大変ですね。


A.そうですね、特に土地等は住所ではなく地番で所在地を記載しなければならなかったり、一体の土地でも公図で確認すると、2筆、3筆に分かれていたりするので大変です。
財産目録についてはパソコンで作成し、プリントアウトした物に署名、捺印をすれば有効となると、2019年1月13日に相続法が改正されました。


Q.それだと作成はかなり楽になりますね。


A.はい、そうです。


Q.自筆証書遺言のメリットとは何でしょうか?


A.自分一人で手軽に書けるという事と、費用が掛からないという事が一番大きなメリットです。
又、気軽に何度でも書き直せたり、遺言書の存在を秘密に出来るという事もメリットだと思います。


Q.逆にデメリットは何でしょうか?


A.①要件を満たしておらず無効になってしまう事
②死後、発見されないケースが有る事
③本人の直筆であるか、直筆であったとしても本人の意思に基づいて書かれた物であるのかという、紛争の元になってしまう事
等が挙げられます。


Q.要件を満たさないとはどう言うケースが有りますか?


A.例えば、増改築をして登記を行っていない不動産の取り扱い、本来は『遺贈する』と記載しなければならないのに『相続する』と記載してしまう等、或る程度不動産や相続について知識が無いと難しいケースも有ります。


Q.成程、そう言うケースはややこしそうですね。


A.余程不動産や相続に詳しい人でないと難しいかも知れません。

Q.要件さえ満たせば必ず有効になるのですか?


A.『検認』と言う手続きが家庭裁判所で必要になります。


Q.検認とは何でしょうか。遺言が有効か無効かを判断して貰うのですか?


A.検認とは遺言書の偽造や変造を防止する為の手続きです。
個人で保管している自筆証書遺言は必ず検認の手続きを受けなければなりません。


Q.検認が必要無い遺言書も有るのですか?


A.公正証書遺言や法務局に於いて保管されている自筆証書遺言等は検認の必要は有りません。


Q.法務局で自筆証書遺言を保管して貰えるのですか?


A.令和2年7月10日より全国の法務局で、自筆証書遺言書保管制度がスタートしました。

この制度を利用すれば、自分で原本を管理するリスクや、煩わしい検認手続きが不要となります。

この制度を利用すれば、自筆証書遺言のデメリットがかなり改善されますね!

不動産売却動画(原価法ってどのように算出するの?)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/07/22 10:54




原価法

原価法の算出方法について解説しています。


Q.実家の一戸建てを売却しようと思うのですが、査定って、どうやるのでしょうか?


A.はい、一戸建ての場合ですと、建物部分を原価法、土地の部分を取引事例比較法と言う事で分けて計算して算出する事になります。


Q.取引事例比較法は何となくイメージが湧くんですけども、原価法って何ですか?


A.はい、原価法と言うのは、式でお伝えすると、
再調達価格 × 原価修正 
× 流通性比率。
こちらで算出する事になります。

Q.難しい言葉が沢山出て来たんですが、「再調達価格」って何ですか?


A.「再調達価格」と言うのは、そこに有る建物を、今、全く同じ物を新築した場合に幾らになるのかと言う価格になります。


Q.原価修正とは何ですか?


A.はい、経年劣化によって出て来る目減り分、これを考慮した数値になります。


Q.流通性比率って言うのは何ですか?


A.はい、簡単にお伝えすると、その不動産が売れ易いか、そうでないか なんですけれども、例えば、東京に有る不動産と、広島に有る不動産ですと、やっぱり人口も違いますので。
そこで、売れ易い・売れ難いって出て来ると思います。それを考慮した数値が
流通性比率になります。


Q.なるほど、分かりました。有難うございます。


A.有難うございます。

不動産売却動画(取引事例比較法ってどのように算出するの?)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/07/21 10:28



取引事例比較法

取引事例比較法について解説しています。


Q.私はマンションを持っているのですが、どの様に査定するのでしょうか?


A.はい、居住用のマンションの場合ですと、
「取引事例比較法」と言うものを用いて、価額の算出をさせて頂いております。
同じマンション・同じ間取り・出来るだけ直近の成約事例を基に価格の算出をさせて頂いております。


Q土地の場合、同じ土地って無いですよね?


A.そうですね。おっしゃる通り、同じ土地と言う物は
有りませんので、路線価を基に算出させて頂きます。
路線価と言うのは必ず道路に付けられている価格になりますので今回の査定する不動産と成約事例の不動産各々に接している道路の路線価、これの比率を用いて調整させて頂いております。
但し、同じ面積の土地であっても、土地の形であったり、間口が違うと価格も変わって来ますので、その辺りは「流通性比率」と言う所で調整して、最終的な価格の算出をさせて頂いております。


Q.なるほど分かりました。有難うございます。


A.有難うございます。

不動産売却動画(そもそも相続ってなんですか?)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/07/19 12:39



相続について

相続について解説しています。


Q.相続対策とは相続税対策の事でしょうか?


A.「相続対策」と「相続税対策」は似て非なる物です。
「相続税」が発生するケースは相続全体の9%程度であり、
「相続税対策」はその9%の富裕層が行えば良いのですが、
「相続対策」は概ね全ての人が必要です。



Q.相続税の支払い対象者は9%しか居ないのですね、意外と少ない印象です。
何故こんなに少ないのでしょうか?


A.それは相続税には『基礎控除』という物があるからです。



Q.基礎控除はどのくらい有るのでしょうか?


A.基礎控除は『3,000万円+600万円×法定相続人の数』で計算出来ます。



Q.法定相続人が2人なら基礎控除は4,200万円控除でしょうか?


A.その通りです。



Q.基礎控除が有る事により、相続税を払う人は少ないのでしょうか?


A.その通りです。



Q.基礎控除については分かりました。
しかし、相続税を払う必要が無さそうですが、相続対策が必要でしょうか?


A.基礎控除内の相続であったとしても、4,200万円は大金です。
従って、どの様に財産を分割するのかにより、身内同士で争い事に発展してしまうケースも有るのです。
相続人全てが十分に納得して相続出来る事が理想の形だと思います。



Q.相続出来る割合等は法律に定めが有るのでしょうか?


A.相続人になれる人は法律で決まっています。又、相続割合も法律で決まっています。
しかし、この相続割合は一定の目安でしかありません。



Q.法律で割合が明記されているが、それも目安なのでしょうか?


A.相続には3つのパターンが有ります。
①遺言による相続
②遺産分割協議による相続
③法定相続 の3つです。遺言書がある場合は遺言書に則って相続します。
もし遺言書が無ければ、法定相続人全員で遺産分割協議を行い相続します。
従って、法律で定めている相続割合は目安でしかありません。



Q.遺言の作成はとても重要ですね。


A.その通りです。遺言書の作成は最も重要な相続対策と言っても過言ではありません。

不動産売却動画(引き渡し猶予について)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/07/18 10:08




引き渡し猶予


Q.銀行で、売りと買いの決済を同時にしないといけないって聞いたのですが、
その様な事が出来るのでしょうか?



A.はい、買替であればよく有る事なので、ご安心下さい。



Q.引越とか有りますよね。私、どうしたら良いのでしょうか?



A.はい、ご実家など一時的に仮住まいをして頂く場所は有りますか?



Q.はい、田舎が遠方なので難しいですね。



A.それであれば、「引き渡し猶予(ゆうよ)」と言う特約を設けて契約する事を
ご提案させて頂きます。



Q.「引き渡し猶予」って何ですか?



A.はい、本来は、決済と同時に買主様にお引渡しをしなければなりませんが、買主様に、ご了承頂いた上で、現在のお住まいを決済後も、一定期間・無償貸借する事が出来ると言う特約でございます。



Q.所有権はどうなりますか?又、リスクは有るのでしょうか?



A.残代金の支払いと同時に、所有権は買主様に移転し、 登記も行います。
「引き渡し猶予」期間中に失火等が起こった場合、損害賠償の対象に発展する
リスクもございますので、一定期間と申しましても 1~2ヶ月等の長期ではなく、
長くても1~2週間を限度に設定する事をお勧め致します。



Q.じゃあ、その期間に引っ越しすれば良いのですね?



A.いえ、少しでもリスクを軽減する為に、一日でも早くお引越しを完了させて買主様にお引渡しをする事をお勧め致します。



Q.なるほど、分かりました。

不動産売却動画(購入申込で売主が注意するポイントは?)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/07/17 10:07



購入申し込み

購入申込書の注意ポイントを解説しています。


Q.買いたい人が現れたらどうなるのですか?


A.はい、希望者様から購入申込書を頂き、
売主様へお渡しさせて頂きます。


Q.その書類には、どの様な事が記載されているのですか?


A.売買金額はもちろんですが、それ以外にも、手付金の額・契約日・引渡しの時期、
そして融資を利用するかどうかが
記載されております。


Q.申込が入ったら絶対売らないといけないのですか?


A.あくまで申込書は、購入希望者様の意思表示になりますので、購入申込金額や、その他の条件を総合的にご検討頂き、契約するか否かをご判断頂ければ大丈夫です。

条件が折り合わない場合は、もちろんお断り頂いても大丈夫です。


Q.すぐに判断しないといけないですか?


A.いつ迄にと言う決まり事はございませんが、買主様のお気持ちが変わってしまう恐れも有りますので、なるべく早い時期でご決断を頂き、条件にご納得頂けるので有れば、一日でも早いご契約をお勧め致します。



Q.売買代金以外に、何に気を付けなければいけないでしょうか?


A.決済時期や、確定測量の有無など、金額以外にも重要な条件は有りますが、
中でも手付金の額は重要なポイントとなります。
手付金を放棄すれば解除出来る「手付解除」と言う物が有り、手付金の額が余りにも少額で有れば、その解除のハードルが低くなってしまいます。
又、解除でも契約は成立しているので、仲介手数料が発生します。
仲介手数料よりも少ない手付金ですと最悪、持ち出しが必要となる場合が有ります。


Q.それは怖いですね。他には有りますか?


A.融資を利用する場合は、一般的にローン特約を付けますので、その確認も重要です。


Q.ローン特約って何ですか?


A.契約後、買主様が融資を申し込み
万一、否決された場合、契約自体が白紙となる特約です。
白紙解除ですので、手付金は買主様に返却する必要が有ります。


Q.それってリスク有りますよね。
契約前に融資を申し込めないのですか?


A.申込には、重要事項説明書や売買契約書が必要となりますので、申込手続きを、
契約前に行う事は不可能です。
但し、事前審査を行い、承認を受ける事で、リスクを軽減する事が出来ます。
事前審査の承認を受けているかどうかを確認する事も大切です。


Q.購入希望者が、複数現れた時はどうなるのですか?


A.基本的には、お申込み頂いた順番での交渉になります。
各々の条件も有りますので、より良い条件になる様に、交渉を進めて参ります。


Q.なるほど、良く分かりました。

不動産売却動画(案内時に売主が注意すべき点は?)
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2022/07/16 11:24




案内時の対応

案内の時、売主様が注意するポイントを解説しています。


Q.案内に当って、何をしておけば良いですか?

A.先ず、お部屋を綺麗にしている事が、一番のポイントになります。
特に、キッチンや洗面所等の水回りを綺麗にしておいて下さい。
シンクに洗い物が残っていると、悪い印象を与えますので、ご注意下さい。


次に、日中でも全ての部屋に電気を点け、カーテンを開けておいて下さい。
第一印象で「明るいお部屋だ」と思って頂く事が大切です。
季節によりますが、窓を開けて風通しの良さをアピールするのもポイントです。
物は少ない方が印象良く、部屋も広く見えますので、不用品を予め捨てておいて
下さい。
いずれ引越の際に捨てる事になりますので、今の内に処分しておく事をお勧め致します。

最後に、過度な営業はしないで下さい。
聞かれた事だけにお答え頂ければ充分です。



Q.因みに、買主様は、どんな質問をされるのですか?

A.そうですね、近隣にどの様な方がお住まいなのか、気にされる買主様が多いので、もしご存知で有れば、お答え出来る準備をしておいて下さい。


Q.うちは犬が居るのですが…。


A.はい、ペットは案内の際は、ケージの中に入れておいて下さい。


Q.他に何か気を付けておく事って有りますか?

A.そうですね、ちょっと細かいお話になるかも知れませんが、
湿気が残らない様に、案内の前に、お風呂を使わない、又、お昼ご飯等に、
餃子など臭いが残る様な物は食べない様にして下さい。


又、テレビ等は消しておいて下さい。



Q.お茶をお出ししなくて良いですか?


A.はい、お茶のご用意は結構です。


ただ、スリッパのご用意をお願い致します。お客様と営業も含め、4人分ご用意頂ければ充分です。

もし、それ以上になる場合は、事前にご連絡させて頂きます。


Q.押入れとか、余り見られたくないのですけども…。

A.はい、ただ、真剣に検討されているお客様ほど、細かく見られますので、
押入れの中までご覧になられます。
どうしても、見られたくない物は、特定の収納場所に集めておいて下さい。
その場所だけは開けない様に、私の方でアテンドさせて頂きます。

Q.それなら安心ですね。


A.はい

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